Information générale. Cette page aide à préparer les décisions. Elle ne remplace pas l’analyse du notaire, d’un avocat ou de l’administration pour votre situation personnelle.

À retenir

  • Deux tiers des droits ne donnent pas un pouvoir automatique de vente immobilière.
  • Une estimation commune peut résoudre un désaccord de prix.
  • Le rachat ou le partage peut offrir une issue différente de la vente à un tiers.

Avancer dans le bon ordre

  1. Faire préciser le désaccord

    Proposez une réponse écrite sur le prix envisagé, le délai et les alternatives. Un refus de signer une offre ne signifie pas forcément un refus de toute vente.

  2. Comparer des solutions amiables

    Présentez des estimations documentées, un rachat financé ou une conservation temporaire avec budget et date de réexamen. Le notaire ou une médiation peut aider la discussion.

  3. Préparer l’analyse juridique

    Si aucun accord ne se dessine, rassemblez les droits, offres, dépenses, échanges et situation d’occupation. Un avocat évaluera le recours approprié avec le notaire.

La procédure des deux tiers est encadrée

L’article 815-5-1 prévoit une demande d’autorisation judiciaire pour des indivisaires détenant au moins deux tiers des droits, sous conditions et avec des exclusions, notamment en cas de démembrement. L’intention est recueillie par le notaire puis signifiée aux autres. Une opposition ou l’absence de réponse pendant trois mois conduit à un procès-verbal ; le tribunal peut alors autoriser une licitation si les droits des autres ne subissent pas une atteinte excessive.

Il s’agit d’une vente aux enchères dans ce cadre, pas d’une autorisation de signer librement une vente privée. Les deux tiers se calculent sur les parts : deux personnes parmi trois ne suffisent que si leurs droits atteignent le seuil.

Le partage judiciaire est une autre voie

Un désaccord persistant peut conduire à demander le partage en justice. Le juge peut avoir à trancher l’attribution et la vente de biens non partageables. Ne promettez ni délai fixe ni résultat automatique. Service Public signale une réforme de la procédure par la loi du 7 avril 2026 et une mise à jour attendue après son décret : faites confirmer la procédure applicable au moment d’agir.

Continuer à protéger la maison pendant le conflit

Un désaccord de vente ne doit pas masquer une fuite, une échéance fiscale ou un contrat à vérifier. Consignez les mesures de conservation et leurs factures. Gardez également une trace des propositions : une discussion structurée est plus utile qu’une succession de messages accusateurs.

  • Droits détenus et présence éventuelle d’un usufruit.
  • Valeurs proposées et éléments qui les justifient.
  • Situation d’occupation et charges déjà avancées.
  • Offre de rachat, financement et calendrier envisagé.

Questions fréquentes

Le silence d’un héritier vaut-il accord ?

Ne le considérez pas comme une signature de vente. Certaines procédures prévoient des effets au silence après des formalités précises ; elles doivent être conduites par les professionnels concernés.

Puis-je vendre uniquement ma part ?

C’est une possibilité distincte de la vente du logement entier. Une cession à un tiers implique notamment les droits des coindivisaires ; faites vérifier les formalités et la valeur de cette part.

Une estimation suffit-elle à contraindre l’autre héritier ?

Non. Elle apporte une base de discussion ; elle ne remplace ni son consentement ni une autorisation judiciaire.

Sources vérifiées