Vendre une maison héritée : quel impôt sur la plus-value ?

À retenir

• L’impôt porte sur la plus-value taxable, pas sur tout le prix de vente.
• La valeur de succession et certains frais justifiés servent au calcul.
• La durée de détention commence en principe au décès pour un bien reçu par succession.
• La résidence principale du défunt n’est pas automatiquement celle de l’héritier.

Avancer dans le bon ordre

1. Retrouver la valeur d’acquisition fiscale

   Préparez la déclaration de succession ou l’attestation immobilière et le détail des frais. Le notaire confirme la valeur utilisable dans votre cas.

2. Documenter le prix de vente et les dépenses

   Conservez les justificatifs de frais et de travaux. Toutes les factures ne majorent pas automatiquement la valeur d’acquisition ; leur admissibilité doit être vérifiée.

3. Examiner chaque exonération

   Décrivez l’occupation réelle du logement, votre résidence fiscale et les droits détenus. Deux héritiers peuvent avoir des situations différentes pour leurs quotes-parts.

4. Demander le montant net à recevoir

   Avant de vous engager, faites calculer la plus-value et les retenues. Le notaire établit la déclaration correspondante et paie l’impôt dû lors de la vente.

Tableau pratique

Comment lire cet exemple ?

Le tableau illustre un vendeur résident fiscal de France, sans exonération ni abattement de durée, avec des bases identiques pour l’impôt et les prélèvements sociaux. Il écarte volontairement les frais pour rendre le mécanisme lisible ; ce n’est pas un devis fiscal.

Les frais d’acquisition effectivement supportés et admissibles peuvent modifier le calcul. Demandez une simulation avec vos justificatifs, pas seulement une soustraction entre deux prix.

Quels taux et quels abattements ?

Dans le régime courant du résident fiscal français, les taux sont de 19 % pour l’impôt sur le revenu et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe peut s’ajouter si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Les abattements de durée sont différents : exonération totale d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention et de prélèvements sociaux après trente ans. Pour la part reçue par succession, l’ancienneté de détention du défunt n’est généralement pas reprise.

Et si c’était la résidence principale de mon parent ?

L’exonération de résidence principale concerne le vendeur et son occupation habituelle et effective, sous les règles applicables. Le seul fait que votre parent y habitait ne vous exonère pas. Une occupation temporaire avant la vente ne suffit pas non plus.

D’autres exonérations existent, notamment la première cession d’un logement autre que la résidence principale sous conditions de remploi. Faites vérifier leur application avant la signature, sans transformer une possibilité en certitude.

Les dossiers qui demandent un calcul particulier

Signalez une nue-propriété, une acquisition de parts à plusieurs dates, un partage, une résidence fiscale à l’étranger ou des travaux importants. Ce guide ne calcule pas ces cas. Pour un bien reçu seulement en partie par succession, plusieurs valeurs et dates peuvent intervenir.